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選址是便利店成功的標配！(第一講)

選址的重要性

一、選址一般必須考慮到以下因素

1. 店面位置。十字路口、拐角、金角銀邊原則，小區的出入口最佳。通常情況下拐角位鋪面比中間位鋪面更加適合開店，拐角位通常存在于道路的交匯處，即人流的交匯處，客流量更大，且拐角位鋪面展示面更廣，更能引起消費者的注意。

2. 消費人群。門店輻射范圍內主體消費者的類型，消費水平，消費特征。門店商品結構的組建以及動態調整和門店所提供的多元服務取決于該門店所在商圈的主體消費人群。

3. 店面結構。如店鋪面積（20—150平）、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。商業店面積建議20-80平，社區店面積建議50-150平。

4. 交通狀況。如人行道、街道是否有區分，過往車輛的類型及數量，道路寬幅，是否有停車場等。

5. 競爭環境。了解商圈范圍內競爭店的數量及經營狀況，根據實際情況，在面積選擇，商品結構組建，商品定價，服務類型選擇上作出相應調整，爭取達到差異化競爭效果。

6. 顧客流量。調查測算門店輻射范圍內顧客基數和通過店前的行人日均數量，建議精確到時間段。

7. 周邊業態。附近店鋪的狀況。如經營品種類型、規模，與是否有影響和幫助。如（物流、學校、醫院、工廠、汽車站、酒店、KTV、飯店、網吧、夜宵攤、集市）每種業態指向一種特定的顧客類型，業態基數和豐富度越高，相應該商圈能吸引的顧客類型越豐富，顧客流量也越大。

8. 發展前景。了解周圍市政的規劃、建設或改造項目。

9. 投資回報。預估投資金額與營業額。便利店綜合毛利區間在15%到25%之間為正常數值。投資回本期在1年半到2年為正常。

10. 人員配置。綜合商圈環境，經營狀態及門店面積因素確定。

提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關的因素應充分加以考慮，綜合分析，權衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。

二、客流的如何估算？

便利店經營最終要靠顧客的消費，便利店的主要客流可以分為固定客流和流動客流2種。其中流動客流的多少要依靠一定的集客設施和交通的幫助。

　　 1、 周邊要有足夠的固定居民（包括住宅區和寫字樓的上班族）和一定的人流量；

　　 2、 最好是在高檔或大型的住宅區、寫字樓或商業街區域；

　　 3、 社區店戶數周邊人口至少要在3000—4000以上；

　　 4、 辦公樓區域的店鋪需要的客流支撐同樣在3000人以上；

　　 5、 商業街店鋪的人口基數至少要超過6000人，商業街大多數是共享客流、派生客流較低，且入店率也會比一般店鋪低很多，因此對人數要求高，但一般繁華區，鬧市區都會超過這個基本標準；

　　 6、 最好有一定的集客設施（車站、地鐵站、商業中心、學校、醫院等）；

　　 7、 也可以是在一定區域內的主要人流或車流干道上；

　　 8、 盡量避免在高架的沿線，或者可以選擇高架的上下匝口附近；

　　 9、 店鋪商圈人口過少的店鋪一定不能開，但并一定意味著超過這個標準的店鋪就可以開設。這些忌諱只用來否定店址，并非能夠正面評價出優良店鋪。

三、交通地段如何選擇

1、星級地段：

五星級地段：學校，車站碼頭，大型企事業工廠，大型寫字樓，醫院，農貿市場，大型小區的物業招商形式只能獨家經營的，這些地段一般靠關系才能拿到，所以一旦進駐前途無量。

四星級地段：各繁華商業街主要交通要口，大中型小區門口，密集寫字樓附近交通路口，密集餐飲娛樂主要位置，高校附近主要路口，人流量大的車站碼頭影院附近顯眼位置等。

三星級地段：大型駕校考場，旁邊多家餐飲娛樂，中小型小區主要路口，各主要交通十字路口T字路口三岔路口，多條線路的公交站點，繁華商業街顯眼位置等。

一般一個區域人均月收入達2000元，那么人均在便利店小超市的消費額為4-6元，老年人為主的區域人均消費不足2元，所以我們在評估某個位置可輻射有效消費人口時，要摸清該區域的主要人群結構，再摸清人口數量，有人會問，我們怎么知道有多少人，比如說某個小區，你可以先百度下該樓盤的總戶數，然后通過問物業實際入住人口也可觀察該小區入住率情況，一般有入住的房子都有裝修，裝空調窗簾陽臺曬衣服等，那么多少人可以開多大的店，一般來講，每1000人的常住人口適合開一家120平米以內，租金不超過10000元每月。

2、補充：

　　1：在評估每個月營業額時,2天的營業額大于月租金可以做，2天營業額小于月租金立即放棄；

　　2：不要選擇便利店超市密集的區域，這樣競爭太激烈，你是新手，你有什么把握戰勝他們呢；

　　3：不建議做的門面：門面臺階太高（顧客不愿多爬），門頭太窄（感覺是小雜貨鋪，不吸引人），門口有大型遮擋物（不容易被發現），雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達的位置（不夠便利，供貨商上貨也會嫌麻煩而不愿經常來導致你經常斷貨），門口是圍墻，污水溝（顧客聞到臭味會反感，自己也受不了）；

　　4：不要認為不需要選好的位置，只要價格便宜一點生意照樣做，錯拉，錯拉，你想想，你能賣的起，別人一樣賣的起，到最后打價格戰惡性競爭兩敗俱傷先死的是你；

　　5：一旦有多家競爭者你卻很想加入競爭，那么你一定要占據有利位置，切勿擠到別人中間，如果有大面積的場所，要做就做最大的一家，這樣才有競爭力，所謂大魚吃小魚；

　　6：有時候是身不由己。你可能是該區域的第一家，到生意好的時候競爭者不斷加入，使你的市場不斷被分化掉，如果你因為后來區域規劃變更而使你的位置處于劣勢，在資金充足情況下可以把招牌和業態改變為批發超市或者（代理），這樣有可能會起死回生。

未完待續

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